Wer zahlt 2026 die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Teilung: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer (§ 656c BGB). Üblich in Berlin und Brandenburg sind insgesamt bis zu 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also bis zu 3,57 Prozent je Seite – die genaue Höhe ist verhandelbar.

Wie lange dauert es, ein Haus zu verkaufen?

Von der Beauftragung bis zum Geldeingang sind drei bis sechs Monate realistisch: Vorbereitung und Exposé zwei bis vier Wochen, Vermarktung vier bis zwölf Wochen, Abwicklung vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung nochmals vier bis acht Wochen. Gut vorbereitete, marktgerecht eingepreiste Objekte liegen am unteren Ende dieser Spanne.

Welche Kosten kommen beim Hausverkauf auf mich zu?

Als Verkäufer tragen Sie typischerweise die halbe Maklerprovision (bis 3,57 Prozent), den Energieausweis (100 bis 500 Euro), die Löschung alter Grundschulden sowie gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer. Notarkosten des Kaufvertrags und Grunderwerbsteuer (Berlin 6,0, Brandenburg 6,5 Prozent) zahlt der Käufer.

Brauche ich zwingend einen Energieausweis?

Ja. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, und die energetischen Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis 10.000 Euro geahndet werden. Je nach Gebäude genügt ein Verbrauchsausweis, teils ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Kann ich mein Haus auch ohne Makler verkaufen?

Rechtlich ja – wirtschaftlich lohnt es sich nur, wenn Sie Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Vorqualifizierung der Interessenten, Bonitätsprüfung und Vertragsverhandlung selbst professionell abdecken. In der Praxis gleicht ein guter Makler seine Provision häufig durch besseren Verkaufspreis, geprüfte Käufer und kürzere Vermarktungsdauer mehr als aus – prüfen Sie Referenzen und lokale Marktkenntnis.

Haus verkaufen: Ablauf, Kosten und Dauer

Ratgeber · 9 Minuten Lesezeit · Aktualisiert am 13. Juli 2026

Ein Hausverkauf ist für die meisten Eigentümer die größte Transaktion ihres Lebens – und gleichzeitig eine, die viele nur ein einziges Mal durchlaufen. Entsprechend groß sind die Unsicherheiten: Was ist das Haus wirklich wert? Welche Unterlagen verlangt der Notar? Wer zahlt den Makler? Und wie lange dauert das alles?

Dieser Ratgeber führt durch alle acht Schritte des Verkaufs, benennt sämtliche Kosten mit konkreten Zahlen für Berlin und Brandenburg und gibt realistische Zeitangaben – inklusive einer ehrlichen Einordnung, was im Marktumfeld 2026 erreichbar ist.

Einfamilienhaus mit Garten vor dem Verkauf – Hausverkauf Schritt für Schritt mit Nestler Immobilien

Der Verkauf in acht Schritten

1. Wertermittlung: Eine marktgestützte Bewertung – nicht der Wunschpreis und nicht der Online-Schnellrechner – ist das Fundament. Sie bestimmt Preisstrategie, Zielgruppe und Verhandlungsspielraum.
2. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
3. Preisstrategie festlegen: Ein marktgerechter Angebotspreis erzielt in der Regel mehr als ein überhöhter Einstieg mit späteren Preissenkungen – Objekte, die monatelang in den Portalen stehen, gelten schnell als „verbrannt“.
4. Vermarktung: Professionelle Fotos, aussagekräftiges Exposé, Portale plus vorgemerkte Suchkunden. Diskretverkäufe ohne öffentliche Inserate sind in bestimmten Lagen eine sinnvolle Alternative.
5. Besichtigungen: Vorqualifizierte Interessenten statt Besichtigungstourismus – das schützt Ihre Zeit und Ihre Verhandlungsposition.
6. Bonitätsprüfung und Verhandlung: Vor der Kaufpreisverhandlung steht der Finanzierungsnachweis. Ein scheinbar höheres Angebot ohne gesicherte Finanzierung kostet im Zweifel Monate.
7. Notartermin: Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beide Seiten erhalten ihn bei Verbraucherbeteiligung mindestens 14 Tage vor Beurkundung. Nach der Unterschrift sichern Auflassungsvormerkung und Fälligkeitsvoraussetzungen die Abwicklung.
8. Kaufpreiszahlung und Übergabe: Nach Zahlungseingang werden Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen protokolliert übergeben; die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt.

Alle Kosten auf einen Blick

Typische Kosten beim Hausverkauf in Berlin und Brandenburg (Stand 2026)
Kostenposition	Größenordnung	Wer zahlt
Maklerprovision	insgesamt bis 7,14 % inkl. MwSt., je hälftig geteilt (§ 656c BGB)	Verkäufer und Käufer je zur Hälfte
Energieausweis	ca. 100–500 € je nach Ausweisart	Verkäufer
Löschung alter Grundschulden	ca. 0,2–0,4 % der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt)	Verkäufer
Vorfälligkeitsentschädigung	individuell, oft 5.000–30.000 € bei vorzeitiger Kreditablösung	Verkäufer
Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags	ca. 1,5–2 % des Kaufpreises	Käufer
Grunderwerbsteuer	6,0 % in Berlin, 6,5 % in Brandenburg	Käufer
Ggf. Spekulationssteuer	persönlicher Steuersatz auf den Gewinn (§ 23 EStG)	Verkäufer

Vorfälligkeitsentschädigung prüfen

Läuft noch ein Immobilienkredit, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Nach zehn Jahren Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB) – wer den Verkaufszeitpunkt danach ausrichtet, spart diese Position komplett.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Realistisch sind von der Beauftragung bis zur Kaufpreiszahlung drei bis sechs Monate: etwa zwei bis vier Wochen für Bewertung, Unterlagen und Exposé, vier bis zwölf Wochen Vermarktung und Besichtigungen, danach rund vier bis acht Wochen von der Käuferauswahl über den Notartermin bis zum Geldeingang – die reine Abwicklung zwischen Beurkundung und Zahlung dauert wegen Auflassungsvormerkung, Behördenläufen und Finanzierungsauszahlung selten unter einem Monat.

Das Marktumfeld 2026 spielt Verkäufern dabei eher in die Karten als in den Vorjahren: Die Bauzinsen haben sich bei rund 3,5 Prozent für zehnjährige Darlehen stabilisiert, die Nachfrage in Berlin und im südlichen Umland zieht wieder an, und Bestandswohnungen verteuerten sich zuletzt spürbar. Der Markt differenziert allerdings stark: Energetisch solide Objekte in guten Lagen verkaufen sich zügig und nah am Angebotspreis, sanierungsbedürftige Häuser mit schlechter Energiebilanz brauchen realistische Preise und mehr Zeit.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) – zeigt Eigentümer, Rechte in Abteilung II und Belastungen in Abteilung III.
Energieausweis – gesetzlich verpflichtend bereits bei der Besichtigung; Kennwerte müssen schon im Inserat stehen, sonst drohen Bußgelder.
Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung sowie Nachweise über Modernisierungen (Heizung, Dach, Fenster, Dämmung).
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Stand der Instandhaltungsrücklage.
Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, aktuelle Mietaufstellung und Betriebskostenabrechnungen – Käufer kalkulieren auf dieser Basis ihre Rendite.

Die teuersten Verkäuferfehler

Zu hoher Angebotspreis: Wochenlange Ladenhüter erzielen am Ende messbar weniger als marktgerecht eingepreiste Objekte – der erste Eindruck am Markt lässt sich nicht wiederholen.
Verkauf ohne Bonitätsprüfung: Platzt die Finanzierung nach dem Notartermin, kostet die Rückabwicklung Monate und im Zweifel den besten Alternativkäufer.
Unvollständige Unterlagen: Fehlende Protokolle oder ein fehlender Energieausweis verzögern die Finanzierung des Käufers – und drücken in Verhandlungen den Preis.
Steuerfristen ignorieren: Wenige Wochen Unterschied beim Notartermin können über die Zehnjahresfrist des § 23 EStG entscheiden.
Mängel verschweigen: Arglistig verschwiegene Mängel hebeln jeden vertraglichen Gewährleistungsausschluss aus – Transparenz schützt vor Rückabwicklung und Schadensersatz.

Begriffe aus diesem Ratgeber nachschlagen

Maklerprovision

Maklerprovision (§§ 652, 656a ff. BGB): Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung. Beim Wohnungs- und Hausverkauf zahlt der Käufer höchstens die Hälfte.

Begriff lesen

Energieausweis

Energieausweis (§§ 79 ff. GEG): Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, zehn Jahre gültig, Kennwerte gehören ins Inserat.

Begriff lesen

Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): sichert den Käufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung im Grundbuch gegen Zwischenverfügungen des Verkäufers ab.

Begriff lesen

Grundschuld

Grundschuld (§ 1191 BGB): das häufigste Grundpfandrecht zur Kreditsicherung. Anders als die Hypothek besteht sie unabhängig von einer konkreten Forderung.

Begriff lesen

Häufige Fragen

Passende Ratgeber

Einfamilienhaus bei der Wertermittlung – Verkehrswert professionell ermitteln mit Nestler Immobilien

Was ist meine Immobilie wert? Verkehrswert einfach erklärt

Online-Rechner, Maklereinschätzung oder Vollgutachten? Wie der Verkehrswert Ihrer Immobilie tatsächlich ermittelt wird – und welche Faktoren ihn 2026 am stärksten bewegen.

Ratgeber lesen (8 Min.)

Steuerberechnung beim Immobilienverkauf – Spekulationssteuer verständlich erklärt von Nestler Immobilien

Spekulationssteuer bei Immobilien: Fristen, Ausnahmen, Rechenbeispiel

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, will das Finanzamt am Gewinn mitverdienen – es sei denn, Sie kennen die Ausnahmen. Fristen, Fallstricke und ein Rechenbeispiel.

Ratgeber lesen (8 Min.)

Geerbtes Einfamilienhaus in Berlin – verkaufen, vermieten oder selbst nutzen mit Beratung von Nestler Immobilien

Geerbte Immobilie: verkaufen, vermieten oder einziehen?

Ein geerbtes Haus ist Vermögen und Verantwortung zugleich. Welche Fristen jetzt laufen, wann Erbschaftsteuer anfällt und wie Sie strukturiert zur richtigen Entscheidung kommen.

Ratgeber lesen (9 Min.)

Persönliche Beratung statt Ratgeber-Theorie?

Jede Immobilie und jede Lebenssituation ist anders. Wir beraten Sie unverbindlich und mit über 10 Jahren Markterfahrung in Berlin und Brandenburg – von der Bewertung bis zur Umsetzung.