Geerbte Immobilie: verkaufen, vermieten oder einziehen?
Ratgeber · 9 Minuten Lesezeit · Aktualisiert am 13. Juli 2026
Mit einer geerbten Immobilie erben Sie mehr als eine Adresse: laufende Kosten, mögliche Steuerfristen, oft einen Sanierungsstau – und nicht selten eine Erbengemeinschaft, in der mehrere Menschen gemeinsam entscheiden müssen. Gleichzeitig drängt scheinbar die Zeit, weil Fristen für Erbschaftsteuererklärung und Grundbuchberichtigung laufen.
Tatsächlich ist die wichtigste Empfehlung: erst Klarheit schaffen, dann entscheiden. Dieser Ratgeber sortiert die rechtlichen und steuerlichen Eckpunkte – vom Freibetrag über die Familienheim-Befreiung bis zur Spekulationsfrist – und liefert eine nüchterne Entscheidungshilfe zwischen Verkauf, Vermietung und Eigennutzung.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbschein oder notarielles Testament besorgen: Ohne Nachweis der Erbenstellung können Sie weder über die Immobilie verfügen noch das Grundbuch berichtigen lassen.
- Grundbuch berichtigen: Die Umschreibung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei – danach fallen reguläre Grundbuchkosten an.
- Erbschaft dem Finanzamt anzeigen: Die Anzeige muss innerhalb von drei Monaten erfolgen; zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung fordert das Finanzamt gegebenenfalls gesondert auf.
- Bestandsaufnahme machen: Grundschulden in Abteilung III, Wohn- oder Nießbrauchrechte in Abteilung II, laufende Kredite, Versicherungen, Mietverhältnisse und den energetischen Zustand prüfen.
- Verkehrswert unabhängig ermitteln lassen: Er ist die Grundlage für Erbschaftsteuer, Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft und jede Verkaufs- oder Vermietungsentscheidung.
Achtung Sanierungspflichten
Mit dem Eigentümerwechsel greifen Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz: Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen in der Regel innerhalb von zwei Jahren ausgetauscht, oberste Geschossdecken unbeheizter Dachräume gedämmt werden. Diese Kosten gehören in jede Verkaufen-oder-Behalten-Rechnung.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim
Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt von zwei Größen ab: dem Wert des gesamten Erbes und Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert – während die steuerliche Bewertung von Immobilien seit der Reform 2023 deutlich näher am tatsächlichen Marktwert liegt. Gerade in Berlin und im Berliner Umland rutschen dadurch immer mehr geerbte Einfamilienhäuser über die Freibeträge.
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (je Elternteil) | 400.000 € |
| Enkel (bei lebenden Eltern) | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (im Erbfall) | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, alle Übrigen | 20.000 € |
Die wichtigste Gestaltung ist die Familienheim-Befreiung: Ehepartner erben die gemeinsam bewohnte Immobilie komplett steuerfrei, Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche – jeweils unter der Bedingung, dass der Erbe unverzüglich einzieht und die Immobilie zehn Jahre selbst bewohnt. Wer vor Ablauf der zehn Jahre ohne zwingenden Grund auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Die Entscheidung zwischen Einziehen und Verkaufen ist damit auch eine Steuerentscheidung.
Verkaufen ohne Spekulationssteuer?
Gute Nachricht für die meisten Erben: Die Erbschaft löst keine neue Spekulationsfrist aus. Sie treten in die Zehnjahresfrist des Erblassers ein – maßgeblich ist, wann dieser die Immobilie notariell gekauft hat. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder hat der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt, können Sie sofort steuerfrei verkaufen.
Aufpassen müssen Erben nur, wenn der Erblasser die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft und vermietet hatte: Dann läuft dessen Frist weiter, und ein Verkauf vor Fristablauf kann Spekulationssteuer auf die gesamte Wertsteigerung seit dem ursprünglichen Kauf auslösen. Auch die Drei-Objekt-Grenze kann Erbengemeinschaften treffen, die ein geerbtes Mehrfamilienhaus aufteilen und mehrere Wohnungen einzeln verkaufen.
Sonderfall Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft: Die Immobilie gehört allen zusammen, und über Verkauf oder Vermietung müssen sich die Miterben grundsätzlich einigen. Genau hier scheitern viele Nachlässe – nicht an der Sache, sondern an unterschiedlichen Lebenslagen: Ein Erbe braucht Geld, der zweite hängt am Elternhaus, der dritte wohnt weit weg.
Die üblichen Lösungswege:
- Gemeinsamer freihändiger Verkauf und Teilung des Erlöses – wirtschaftlich fast immer das beste Ergebnis.
- Auszahlung einzelner Miterben: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen auf Basis eines neutralen Wertgutachtens aus.
- Vermietung durch die Erbengemeinschaft – funktioniert nur mit klaren Verwaltungsregeln und ist auf Dauer konfliktanfällig.
- Teilungsversteigerung als letzter Ausweg: Jeder Miterbe kann sie beantragen, die Erlöse liegen aber regelmäßig deutlich unter dem am Markt erzielbaren Preis.
Neutraler Dritter hilft
Ein unabhängiges Wertgutachten und ein moderierter Verkaufsprozess nehmen Erbengemeinschaften den häufigsten Streitpunkt: das Misstrauen, jemand könnte sich einen Vorteil verschaffen. Als Makler übernehmen wir genau diese neutrale Rolle – inklusive transparenter Kommunikation an alle Miterben.
Verkaufen, vermieten oder einziehen – die Entscheidungshilfe
| Kriterium | Verkaufen | Vermieten | Einziehen |
|---|---|---|---|
| Liquidität | Sofort voller Gegenwert | Laufende Einnahmen, Kapital bleibt gebunden | Keine, spart aber eigene Miete |
| Steuern | Meist steuerfrei (Frist des Erblassers) | Mieteinnahmen steuerpflichtig, AfA nutzbar | Familienheim-Befreiung möglich (10 Jahre) |
| Aufwand & Risiko | Einmalig, danach keiner | Verwaltung, Instandhaltung, Mietrecht | Sanierungspflichten, Bindung an den Standort |
| Erbengemeinschaft | Einfach teilbar | Dauerhafte Einigkeit nötig | Nur mit Auszahlung der Miterben |
Als Faustregel aus der Praxis: Vermieten lohnt sich vor allem bei gutem energetischem Zustand, geringer Restschuld und Erben, die sich Verwaltung zutrauen oder sie abgeben. Einziehen ist stark, wenn die Familienheim-Befreiung greift und der Standort zur eigenen Lebensplanung passt. In allen anderen Konstellationen – insbesondere bei Sanierungsstau oder uneiniger Erbengemeinschaft – liefert der gut vorbereitete Verkauf meist das beste Gesamtergebnis.
Begriffe aus diesem Ratgeber nachschlagen
Spekulationsfrist
Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Verkaufsgewinne sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie keine zehn Jahre liegen – Ausnahme: Eigennutzung.
Begriff lesenVerkehrswert
Verkehrswert (§ 194 BauGB): der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre. Basis jeder Verkaufsstrategie.
Begriff lesenGrundbuch
Grundbuch: das öffentliche Register beim Amtsgericht, das Eigentum, Belastungen und Rechte an Grundstücken verbindlich dokumentiert – mit öffentlichem Glauben.
Begriff lesenEnergieausweis
Energieausweis (§§ 79 ff. GEG): Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, zehn Jahre gültig, Kennwerte gehören ins Inserat.
Begriff lesenHäufige Fragen
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