Spekulationsfrist einfach erklärt

Die Spekulationsfrist bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig ist. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG beträgt sie bei Grundstücken zehn Jahre, gerechnet jeweils vom Datum der notariellen Kaufverträge bei Anschaffung und Veräußerung.

Wichtigste Ausnahme ist die Eigennutzung: Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde – oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Dabei genügt nach der Rechtsprechung ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über diese drei Kalenderjahre erstreckt.

Für vermietete Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist wird der Veräußerungsgewinn – Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Veräußerungskosten, korrigiert um in Anspruch genommene Abschreibungen – mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Vor einem Verkauf kurz vor Fristablauf lohnt sich daher die Abstimmung mit dem Steuerberater.