Kann die WEG den Verwalter ohne wichtigen Grund kündigen?

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen – ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Diese Regelung ist zwingend und kann nicht durch die Gemeinschaftsordnung ausgehebelt werden.

Was ist ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG?

Ein Verwalter, der vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten (oder gleichgestellten) Verwalters grundsätzlich verlangen; ausgenommen sind nur Kleinanlagen mit weniger als neun Einheiten unter engen Voraussetzungen.

Wie lange darf ein WEG-Verwalter bestellt werden?

Höchstens fünf Jahre; bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG). Eine Wiederbestellung ist möglich, der Beschluss darf aber frühestens ein Jahr vor Ablauf der laufenden Bestellzeit gefasst werden.

Welche Unterlagen muss der alte Verwalter herausgeben?

Alle Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft: Beschluss-Sammlung, Protokolle, Jahresabrechnungen, Kontounterlagen, Verträge mit Dienstleistern und Versicherern, technische Dokumentationen, Schlüssel und digitale Zugänge. Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft – ein Zurückbehaltungsrecht wegen streitiger Honorare besteht grundsätzlich nicht.

Wie wechsle ich die Verwaltung für meine vermietete Eigentumswohnung?

Bei der reinen Miet- oder Sondereigentumsverwaltung entscheiden Sie allein: Es gilt die Kündigungsfrist Ihres Verwaltervertrags, ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist nicht erforderlich. Kündigen Sie fristgerecht, fordern Sie Mietverträge, Kautionsnachweise und Abrechnungsunterlagen heraus und stellen Sie die Mieterkommunikation auf die neue Verwaltung um.

Hausverwaltung wechseln: Gründe, Ablauf und Fristen

Ratgeber · 8 Minuten Lesezeit · Aktualisiert am 13. Juli 2026

Verspätete Jahresabrechnungen, unbeantwortete E-Mails, Eigentümerversammlungen, die nie stattfinden, Sanierungsstau trotz voller Rücklage: Die Unzufriedenheit mit Hausverwaltungen ist einer der häufigsten Gründe, warum sich Eigentümergemeinschaften an uns wenden. Viele bleiben trotzdem jahrelang beim alten Verwalter – aus Sorge, ein Wechsel sei kompliziert oder rechtlich riskant.

Tatsächlich hat die WEG-Reform 2020 den Wechsel deutlich vereinfacht: Der Verwalter kann jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen werden. Dieser Ratgeber zeigt, woran Sie eine schlechte Verwaltung objektiv erkennen, wie der Wechsel Schritt für Schritt abläuft – für Eigentümergemeinschaften ebenso wie für einzelne Vermieter mit Mietverwaltung – und worauf Sie bei der Auswahl der neuen Verwaltung achten sollten.

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Woran Sie eine schlechte Verwaltung erkennen

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan kommen regelmäßig zu spät oder sind nicht nachvollziehbar – das gefährdet auch Ihre Betriebskostenabrechnung gegenüber Mietern.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden nicht oder nur schleppend umgesetzt; die gesetzlich vorgesehene jährliche Versammlung findet unregelmäßig statt.
Instandhaltung wird verschleppt: Kleine Schäden wachsen zu teuren Sanierungen, Angebote werden nicht eingeholt, die Erhaltungsrücklage entwickelt sich ohne erkennbares Konzept.
Intransparente Kosten: fehlende Vergleichsangebote, auffällige Verflechtungen mit Handwerksfirmen, unklare Zusatzhonorare neben der Grundvergütung.
Erreichbarkeit und Kommunikation: Notfallnummern laufen ins Leere, Anfragen bleiben wochenlang unbeantwortet, der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG fehlt.

Die Rechtslage : Abberufung jederzeit möglich

Seit der WEG-Reform 2020 gilt: Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter mit einfacher Mehrheit jederzeit abberufen – ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann automatisch spätestens sechs Monate nach der Abberufung; für diese Zeit kann eine Vergütungspflicht fortbestehen, weshalb sich die Kündigung des Vertrags zum nächstmöglichen Termin parallel empfiehlt. Von diesen Regeln kann auch die Gemeinschaftsordnung nicht abweichen.

Für die Neubestellung gilt: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Aufteilung höchstens drei Jahre; die Wiederbestellung kann frühestens ein Jahr vor Ablauf beschlossen werden (§ 26 Abs. 1 und 2 WEG). Seit Dezember 2023 hat zudem jeder Eigentümer grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG bestellt wird – also jemand, der seine rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse durch eine IHK-Prüfung nachgewiesen hat. Nur sehr kleine Anlagen mit weniger als neun Einheiten sind unter engen Voraussetzungen ausgenommen.

Mietverwaltung ist einfacher

Verwaltet die Verwaltung nur Ihre vermietete Wohnung oder Ihr Mietshaus (Sondereigentums- bzw. Mietverwaltung), gilt schlicht Ihr Vertrag: Kündigungsfrist prüfen, fristgerecht kündigen, Unterlagen herausverlangen. Ein Beschluss ist nicht nötig – Sie entscheiden allein.

Der Wechsel in sechs Schritten

1. Mehrheit organisieren: Verbündete unter den Miteigentümern suchen und die Unzufriedenheit dokumentieren – konkrete Vorfälle überzeugen mehr als Stimmungen.
2. Angebote einholen: Zwei bis drei Verwaltungen vergleichen – Leistungskatalog, Grundvergütung je Einheit, Zusatzhonorare, Zertifizierung nach § 26a WEG, Referenzobjekte in der Region.
3. Tagesordnung setzen: Die Punkte Abberufung, Vertragskündigung und Neubestellung auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen lassen; auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer muss eine außerordentliche Versammlung einberufen werden (§ 24 Abs. 2 WEG).
4. Beschlüsse fassen: Abberufung des alten Verwalters, Kündigung des Verwaltervertrags, Bestellung des neuen Verwalters und Ermächtigung zum Vertragsabschluss – am besten in einem Termin.
5. Übergabe einfordern: Der alte Verwalter muss sämtliche Verwaltungsunterlagen herausgeben – Beschluss-Sammlung, Konten, Verträge, Schlüssel, technische Dokumentation. Eine Übergabe mit Protokoll und Kontenabstimmung schützt vor späteren Lücken.
6. Neustart strukturieren: Kontenvollmachten umstellen, Dienstleister und Versicherer informieren, offene Vorgänge priorisieren – eine gute neue Verwaltung legt dazu binnen weniger Wochen einen Statusbericht vor.

Woran Sie eine gute Verwaltung erkennen

Zertifizierung und Weiterbildung: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, geschultes Team, Mitgliedschaft in Fachverbänden wie dem VDIV.
Transparente Vergütung: klarer Leistungskatalog mit Grundpauschale je Einheit und abschließend definierten Zusatzleistungen – keine offenen Stundenkonten.
Nachvollziehbare Finanzen: pünktliche Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, Vermögensbericht, Gemeinschaftskonten auf den Namen der WEG.
Technisches Management: Instandhaltungsplanung über mehrere Jahre, dokumentierte Objektbegehungen, Vergleichsangebote ab definierten Auftragswerten.
Erreichbarkeit: feste Ansprechpartner, digitale Eigentümerportale und eine funktionierende Notfallkette für Havarien.

Regional verankert

Als VDIV-Mitglied verwalten wir Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte in Berlin und Brandenburg mit festen Ansprechpartnern vor Ort – vom Wirtschaftsplan über die Versammlung bis zur Sanierungsbegleitung. Gern erstellen wir Ihrer Gemeinschaft ein unverbindliches Angebot.

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WEG-Verwaltung

WEG-Verwaltung (§§ 26 ff. WEG): die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Eigentümergemeinschaft – von Wirtschaftsplan bis Eigentümerversammlung.

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Jahresabrechnung (WEG)

Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG): die Abrechnung der WEG über das Wirtschaftsjahr – beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze, nicht das Zahlenwerk.

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Wirtschaftsplan (§ 28 WEG): die jährliche Finanzplanung der WEG – aus ihr ergeben sich Hausgeld und Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

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Erhaltungsrücklage

Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage): das Sparpolster der WEG für Dach, Fassade & Co. – angespart über das Hausgeld, verwaltet vom Verwalter.

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