Vergleichswertverfahren einfach erklärt

Das Vergleichswertverfahren leitet den Verkehrswert aus den Kaufpreisen ab, die für vergleichbare Immobilien tatsächlich gezahlt wurden (§§ 24–26 ImmoWertV). Datenbasis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die jeden notariellen Kaufvertrag auswerten. Unterschiede zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt – Lage, Größe, Baujahr, Zustand – werden über Zu- und Abschläge oder Vergleichsfaktoren angepasst.

Weil es direkt am Marktgeschehen ansetzt, gilt das Vergleichswertverfahren als das zuverlässigste Verfahren – vorausgesetzt, es gibt genügend echte Verkaufsfälle. Das ist typischerweise bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken der Fall. Für individuelle Einfamilienhäuser oder Spezialimmobilien fehlen oft ausreichende Vergleichsdaten; dann kommen Sachwert- oder Ertragswertverfahren zum Zug.

Auch das Finanzamt nutzt das Verfahren bei der Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer vorrangig. Für Eigentümer heißt das: Eine fundierte Vergleichswertanalyse ist nicht nur Verkaufsgrundlage, sondern auch das wichtigste Argument gegen eine überhöhte steuerliche Bewertung.