Sachwertverfahren einfach erklärt

Das Sachwertverfahren fragt, was es kosten würde, die Immobilie heute neu zu errichten (§§ 35–39 ImmoWertV). Es addiert den Bodenwert – abgeleitet aus dem Bodenrichtwert – und die Herstellungskosten des Gebäudes auf Basis der Normalherstellungskosten, gemindert um die Alterswertminderung entsprechend Alter und Gesamtnutzungsdauer. Besondere Bauteile wie Garagen und Außenanlagen fließen gesondert ein.

Der so ermittelte vorläufige Sachwert muss an den Markt angepasst werden: Über Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse und Regionalfaktoren wird berücksichtigt, dass Käufer für dieselbe Bausubstanz je nach Region und Marktlage sehr unterschiedliche Preise zahlen. Ohne diese Marktanpassung ist ein Sachwert nur eine Baukostenrechnung – kein Verkehrswert.

Typisches Einsatzfeld sind eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es zu wenige Vergleichsverkäufe gibt und bei denen keine Mieterträge im Vordergrund stehen. In der Praxis wird das Ergebnis häufig mit einem Vergleichswertansatz plausibilisiert.