Ertragswertverfahren einfach erklärt

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Verkehrswert aus den Erträgen, die eine Immobilie nachhaltig erwirtschaftet (§§ 27–34 ImmoWertV). Ausgangspunkt ist der Rohertrag – die marktüblich erzielbare Miete –, von dem die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlegbare Betriebskosten) abgezogen werden. Der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und mit dem Bodenwert zusammengeführt.

Zentrale Stellschraube ist der Liegenschaftszinssatz, den die Gutachterausschüsse aus realen Verkäufen ableiten: Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Ertragswert. Kleine Änderungen bei Miete oder Liegenschaftszins bewirken große Wertunterschiede – deshalb reagieren Bewertungen von Mehrfamilienhäusern so empfindlich auf Mietniveau und Marktphase.

Angewendet wird das Verfahren überall dort, wo der Ertrag im Vordergrund steht: bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten. Käufer solcher Objekte denken in Renditen – eine ertragswertbasierte Bewertung spricht ihre Sprache.