Verkauf mit Wohnrecht – im eigenen Zuhause bleiben, Kapital freisetzen
Beim Verkauf mit Wohnungsrecht übertragen Sie das Eigentum an Ihrer Immobilie und sichern sich im Gegenzug ein lebenslanges, im Grundbuch eingetragenes Recht, Ihr Zuhause weiter selbst zu bewohnen. Der Kaufpreis wird sofort ausgezahlt – als Einmalbetrag oder kombiniert mit einer Rente.
Das Wichtigste in Kürze
- ✓Eigentum wird verkauft, das lebenslange Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) bleibt
- ✓Absicherung durch notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag in Abteilung II
- ✓Sofortige Auszahlung als Einmalbetrag, Rente oder Kombination
- ✓Kaufpreis = Marktwert abzüglich kapitalisiertem Wert des Wohnrechts
- ✓Höchstpersönliches Recht – kein Vermieten, kein Vererben
- ✓Sinnvoll in der Regel ab etwa 65 Jahren mit weitgehend lastenfreier Immobilie
Was ist ein Wohnungsrecht?
Das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB geregelt. Es erlaubt Ihnen, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen. Anders als ein bloßes Mietverhältnis wird es als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleibt damit auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie oder einem Eigentümerwechsel bestehen.
Das Recht ist höchstpersönlich: Es gilt für Sie – und je nach Vereinbarung für Ihren Ehe- oder Lebenspartner –, kann aber weder verkauft noch vererbt werden. Familienangehörige sowie Pflege- und Betreuungspersonal dürfen Sie in die Wohnung aufnehmen. Eine Vermietung an Dritte ist beim reinen Wohnungsrecht nicht vorgesehen; wer sich diese Option offenhalten will, sollte den Verkauf mit Nießbrauch prüfen.
So läuft der Verkauf mit Wohnrecht ab
Marktwert ermitteln
Grundlage jeder fairen Verrentung ist ein belastbares Wertgutachten Ihrer Immobilie in Berlin oder Brandenburg.
Wohnrecht bewerten
Aus ortsüblicher Miete und statistischer Lebenserwartung wird der Kapitalwert des Wohnrechts berechnet.
Konditionen verhandeln
Einmalzahlung, Rente oder Kombination, Umfang des Wohnrechts, Instandhaltungs- und Auszugsregelungen werden festgelegt.
Notartermin und Grundbucheintrag
Kaufvertrag und Wohnungsrecht werden beurkundet; das Recht wird – möglichst erstrangig – im Grundbuch eingetragen.
Auszahlung und Wohnen wie gewohnt
Sie erhalten den vereinbarten Betrag und bleiben in Ihrem Zuhause – lebenslang abgesichert.
Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Kaufpreis aus?
Der Käufer kann die Immobilie erst nach Ende des Wohnrechts selbst nutzen oder vermieten. Deshalb wird vom Marktwert der kapitalisierte Wert des Wohnrechts abgezogen. Dieser errechnet sich vereinfacht aus der ortsüblichen Jahreskaltmiete, multipliziert mit einem Barwertfaktor, der auf Ihrer statistischen Lebenserwartung basiert (Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts bzw. die Vervielfältiger nach § 14 Bewertungsgesetz).
Ein Rechenbeispiel: Hat ein Haus in Brandenburg einen Marktwert von 450.000 Euro und beträgt die erzielbare Kaltmiete 1.200 Euro im Monat, ergibt sich bei einer 70-jährigen Eigentümerin mit rund 17 Jahren statistischer Restlebenserwartung ein Wohnrechtswert von grob 170.000 bis 190.000 Euro. Ausgezahlt würden dann etwa 260.000 bis 280.000 Euro. Je älter Sie beim Verkauf sind, desto geringer fällt der Abzug aus – üblich ist dieses Modell daher ab etwa 65 Jahren.
Für wen eignet sich der Verkauf mit Wohnrecht?
Eigentümer ab etwa 65 Jahren, die ihr Zuhause nicht verlassen möchten
Menschen, die ihre Rente aufbessern oder größere Wünsche finanzieren wollen
Eigentümer ohne Erben oder mit bereits versorgten Erben
Alle, die Pflege- oder Umbaukosten aus dem Immobilienwert decken möchten
Besitzer weitgehend abbezahlter Häuser und Wohnungen in Berlin und Brandenburg
Vorteile & Nachteile
Vorteile
- ✓Lebenslanges, grundbuchgesichertes Recht zum Wohnen im eigenen Zuhause
- ✓Sofortige Liquidität ohne Kreditaufnahme und ohne Monatsraten
- ✓Schutz auch bei Weiterverkauf oder Insolvenz des Käufers – bei erstrangiger Eintragung
- ✓Größere Reparaturen (Dach und Fach) trägt üblicherweise der neue Eigentümer
- ✓Klare, notariell beurkundete Vertragslage
Nachteile
- –Die Immobilie gehört nicht mehr Ihnen und kann nicht mehr vererbt werden
- –Der Wohnrechtsabzug reduziert den ausgezahlten Betrag deutlich
- –Das Recht ist höchstpersönlich – Vermietung an Dritte ist ausgeschlossen
- –Bei dauerhaftem Auszug verfällt das Wohnrecht ohne Zusatzvereinbarung meist ersatzlos
Recht, Steuern &
Absicherung
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet (§ 311b BGB), das Wohnungsrecht gleichzeitig im Grundbuch gesichert – idealerweise an erster Rangstelle, damit es auch in einer Zwangsversteigerung des Käufers Bestand hat. Vertraglich geregelt werden sollte außerdem, wer laufende Instandhaltung, größere Reparaturen und Betriebskosten trägt: Üblich ist, dass der Bewohner die gewöhnliche Unterhaltung und die verbrauchsabhängigen Kosten übernimmt, der neue Eigentümer Dach und Fach.
Steuerlich bleibt der Verkaufserlös bei selbst genutzten Immobilien in der Regel steuerfrei; bei vermieteten oder erst kürzer gehaltenen Objekten ist die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG zu beachten. Sinnvoll ist zudem eine Regelung für den Fall eines dauerhaften Auszugs, etwa in ein Pflegeheim – ohne Vereinbarung verfällt das Wohnrecht dann meist entschädigungslos. Eine Rückfallklausel oder eine vereinbarte Ausgleichszahlung schafft hier Sicherheit.
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