Rückanmietung – Haus verkaufen, vollen Preis erhalten und als Mieter wohnen bleiben
Bei der Rückanmietung (Sale & Lease Back) verkaufen Sie Ihre Immobilie zum vollen Marktwert und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag mit dem Käufer ab. Die höchste Auszahlung aller Verrentungsmodelle – gegen laufende Miete statt Eigentum.
Das Wichtigste in Kürze
- ✓Verkauf zum (nahezu) vollen Marktwert – kein Abschlag für ein Wohnrecht
- ✓Wohnen bleiben als Mieter mit gesetzlichem Kündigungsschutz
- ✓Bleiberecht wird über den Mietvertrag gesichert, nicht im Grundbuch
- ✓Keine Eigentümerpflichten mehr: Instandhaltung trägt der neue Eigentümer
- ✓Monatliche Mietzahlung mindert die gewonnene Liquidität laufend
- ✓Auch für jüngere Eigentümer geeignet – kein Mindestalter erforderlich
Wie funktioniert der Verkauf mit Rückanmietung?
Kern des Modells sind zwei Verträge, die aufeinander abgestimmt werden: der notarielle Kaufvertrag und ein Mietvertrag über Ihre bisherige Immobilie. Da der Käufer ein vermietetes Objekt mit laufenden Einnahmen erwirbt, gibt es – anders als bei Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente – keinen Abschlag für ein lebenslanges Nutzungsrecht. Üblich ist allenfalls ein moderater Bewertungsabschlag, weil die Immobilie vermietet übergeben wird.
Entscheidend ist die Ausgestaltung des Mietvertrags: Vereinbart werden sollten ein unbefristetes Mietverhältnis, ein möglichst langfristiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und klare Regeln zur Mietentwicklung (z. B. Staffel- oder Indexmiete). Als Mieter genießen Sie den gesetzlichen Kündigungsschutz des deutschen Mietrechts; zusätzliche vertragliche Sicherungen heben den Schutz auf ein Niveau, das dem Alltag eines normalen Mietverhältnisses entspricht.
So läuft die Rückanmietung ab
Marktwert ermitteln
Eine fundierte Bewertung sichert Ihnen einen Verkaufspreis auf Marktniveau.
Käufer mit Rückmiet-Bereitschaft finden
Wir vermarkten gezielt an Kapitalanleger, für die ein solventer, langfristiger Mieter ein Vorteil ist.
Miet- und Kaufvertrag verhandeln
Miethöhe, Kündigungsverzicht, Mietanpassung und Übergabetermin werden aufeinander abgestimmt.
Notarielle Beurkundung
Kaufvertrag und Mietvertrag werden gemeinsam unterzeichnet – kein Vertrag ohne den anderen.
Auszahlung und Wohnen als Mieter
Sie erhalten den vollen Kaufpreis und wohnen wie gewohnt weiter – jetzt ohne Eigentümerpflichten.
Ein Rechenbeispiel
Ein Einfamilienhaus in Brandenburg wird für 420.000 Euro verkauft – nahe am vollen Marktwert, da kein Wohnrecht eingepreist werden muss. Die Rückmiete wird mit 1.250 Euro Kaltmiete vereinbart. Aus dem Verkaufserlös lassen sich damit rein rechnerisch mehr als 25 Jahre Miete bestreiten, während das Kapital verfügbar bleibt – für Rentenlücken, Schenkungen zu Lebzeiten, den altersgerechten Umbau einer späteren Wohnung oder Pflegekosten.
Wichtig ist eine ehrliche Gegenüberstellung von Mietbelastung, Lebenserwartung und Kapitalbedarf – genau das rechnen wir mit Ihnen durch.
Für wen eignet sich die Rückanmietung?
Eigentümer, die den höchstmöglichen Auszahlungsbetrag benötigen
Menschen mit absehbarem Umzug, die sich nicht lebenslang binden wollen
Eigentümer, die Instandhaltungslast und Sanierungsstau abgeben möchten
Jüngere Verkäufer, für die Leibrente oder Wohnrecht noch unattraktiv sind
Eigentümer in Berlin und Brandenburg, die Kapital flexibel einsetzen wollen
Vorteile & Nachteile
Vorteile
- ✓Höchste Auszahlung aller Verrentungsmodelle – kein Wohnrechtsabschlag
- ✓Volle Flexibilität: Auszug jederzeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist möglich
- ✓Keine Kosten mehr für Reparaturen, Sanierung und Instandhaltung
- ✓Klare, vertraute Rechtsbeziehung als Mieter mit starkem Mieterschutz
- ✓Kapital sofort verfügbar, z. B. für Pflege, Schenkungen oder neue Wohnformen
Nachteile
- –Monatliche Miete – die Wohnkosten laufen lebenslang weiter
- –Kein dinglich gesichertes lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch
- –Mieterhöhungen und (ohne Ausschluss) Eigenbedarfskündigung sind möglich
- –Eigentum, Wertsteigerung und Vererbbarkeit gehen vollständig verloren
Recht, Steuern &
Absicherung
Anders als Wohnrecht oder Nießbrauch wird das Bleiberecht bei der Rückanmietung nicht im Grundbuch gesichert, sondern nur schuldrechtlich im Mietvertrag. Deshalb gehören in den Vertrag: unbefristete Laufzeit, ein ausdrücklicher, möglichst weitreichender Verzicht des Käufers auf Eigenbedarfskündigung, transparente Regeln zu Mieterhöhungen sowie eine Abstimmung beider Verträge im Notartermin. Wer ein dinglich gesichertes, lebenslanges Bleiberecht möchte, kombiniert den Verkauf alternativ mit einem eingetragenen Wohnungsrecht – oder wählt gleich die Leibrente.
Steuerlich ist der Verkaufserlös bei selbst genutzten Immobilien in der Regel steuerfrei; bei anderen Konstellationen ist die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG zu prüfen. Die Mietzahlungen selbst sind privat veranlasst und steuerlich nicht absetzbar.
Häufige Fragen
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