Immobilien-Leibrente – lebenslange Rente und Wohnrecht aus dem eigenen Haus
Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie und erhalten den Kaufpreis als lebenslange monatliche Rente – meist kombiniert mit einem grundbuchgesicherten Wohnungsrecht. Planbares Zusatzeinkommen, gezahlt so lange Sie leben.
Das Wichtigste in Kürze
- ✓Lebenslange monatliche Rente statt Einmalzahlung (§§ 759 ff. BGB)
- ✓Rentenanspruch dinglich gesichert durch Reallast im Grundbuch (§ 1105 BGB)
- ✓Meist kombiniert mit lebenslangem, grundbuchgesichertem Wohnungsrecht
- ✓Rentenhöhe abhängig von Immobilienwert, Alter und Wert des Wohnrechts
- ✓Nur der Ertragsanteil der Rente ist steuerpflichtig (z. B. 11 % mit 75)
- ✓Üblich ab etwa 70 Jahren – Varianten mit Einmalzahlung oder Rentengarantiezeit
Was ist eine Immobilien-Leibrente?
Rechtsgrundlage der Leibrente sind die §§ 759 ff. BGB. Der Käufer verpflichtet sich im notariellen Kaufvertrag, Ihnen bis an Ihr Lebensende eine monatliche Rente zu zahlen. Abgesichert wird dieser Anspruch dinglich über eine Reallast (§ 1105 BGB) im Grundbuch – bleibt eine Zahlung aus, können Sie direkt in die Immobilie vollstrecken, selbst wenn sie inzwischen weiterverkauft wurde. Das vereinbarte Wohnungsrecht wird zusätzlich in Abteilung II eingetragen.
Verbreitete Varianten: die reine Leibrente (nur monatliche Zahlungen), die Kombination aus Einmalzahlung und reduzierter Rente, die Zeitrente mit fester Laufzeit sowie die Leibrente mit Rentengarantiezeit, bei der die Zahlungen für eine Mindestdauer auch an Ihre Erben fließen, falls Sie früh versterben.
So läuft der Verkauf gegen Leibrente ab
Marktwert ermitteln
Ein fundiertes Wertgutachten bildet die Grundlage jeder seriösen Leibrenten-Kalkulation.
Wohnrecht und Rente kalkulieren
Wohnrechtswert und Leibrentenbarwert werden anhand von Sterbetafeln und Rechnungszins berechnet.
Variante wählen
Reine Leibrente, Einmalzahlung plus Rente, Zeitrente oder Rentengarantiezeit für die Erben.
Notarielle Beurkundung
Kaufvertrag, Wohnungsrecht und Reallast werden beurkundet und erstrangig im Grundbuch eingetragen.
Lebenslange Rente beziehen
Sie wohnen weiter in Ihrem Zuhause und erhalten die Rente – gezahlt wird, solange Sie leben.
Wie hoch fällt die Leibrente aus?
Ausgangspunkt ist der Marktwert Ihrer Immobilie. Davon wird der kapitalisierte Wert des lebenslangen Wohnrechts abgezogen; der verbleibende Betrag wird mithilfe von Leibrentenbarwertfaktoren – auf Basis der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts und eines Rechnungszinses – in eine monatliche Rente umgerechnet. Zwei Größen bestimmen also das Ergebnis: Ihr Alter (je älter, desto höher die Rente) und der Wert des Wohnrechts (je kleiner, desto mehr bleibt zu verrenten).
Beispielrechnung: Ein Haus in Berlin mit 500.000 Euro Marktwert, ein 75-jähriger Eigentümer, Wohnrechtswert rund 130.000 Euro – zu verrenten bleiben etwa 370.000 Euro, was je nach Kalkulation einer lebenslangen Monatsrente in der Größenordnung von 1.800 bis 2.300 Euro entspricht. Üblich ist die Leibrente ab etwa 70 Jahren; darunter fallen die Monatsbeträge wegen der langen erwarteten Zahlungsdauer merklich niedriger aus.
Für wen eignet sich die Leibrente?
Eigentümer ab etwa 70 Jahren, die ihre monatliche Rente dauerhaft aufbessern wollen
Menschen, die planbares Einkommen einer großen Einmalsumme vorziehen
Eigentümer ohne Erben oder mit anderweitig versorgten Erben
Senioren, die das Risiko der Langlebigkeit auf den Käufer verlagern möchten
Besitzer weitgehend lastenfreier Immobilien in Berlin und Brandenburg
Vorteile & Nachteile
Vorteile
- ✓Lebenslanges, planbares Zusatzeinkommen ohne Kapitalmarktrisiko
- ✓Doppelte Grundbuchabsicherung durch Reallast und Wohnungsrecht
- ✓Nur geringer Ertragsanteil der Rente ist zu versteuern
- ✓Langlebigkeitsrisiko trägt der Käufer – gezahlt wird bis zuletzt
- ✓Varianten mit Einmalzahlung oder Rentengarantie flexibel kombinierbar
Nachteile
- –Eigentum und Wertsteigerung gehen auf den Käufer über, das Erbe entfällt
- –Bei frühem Tod ohne Rentengarantiezeit erhalten Erben nichts
- –Wirtschaftliches Ergebnis hängt von der tatsächlichen Lebensdauer ab
- –Abhängigkeit von der langfristigen Zahlungsfähigkeit des Käufers
- –Geringere Gesamtauszahlung als beim klassischen Verkauf zum Marktwert
Recht, Steuern &
Absicherung
Kaufvertrag, Wohnungsrecht und Reallast werden in einem Notartermin beurkundet und im Grundbuch eingetragen – auf erstrangige Absicherung sollten Sie bestehen. Prüfen Sie außerdem die Bonität des Käufers, eine Wertsicherungsklausel (Indexierung der Rente an die Inflation) und Regelungen für den Pflegefall oder dauerhaften Auszug.
Steuerlich wird die Leibrente nur mit ihrem Ertragsanteil nach § 22 EStG besteuert: Bei Rentenbeginn mit 65 Jahren sind das 18 Prozent der Rente, mit 70 Jahren 15 Prozent, mit 75 Jahren 11 Prozent – der große Rest bleibt steuerfrei. Der Verkauf selbst ist bei selbst genutzten Immobilien in aller Regel steuerfrei; ansonsten ist die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG zu beachten. Für die individuelle Bewertung empfehlen wir die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.
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