Verkauf mit Nießbrauch – wohnen oder vermieten, Sie entscheiden
Der Nießbrauch ist das umfassendste Nutzungsrecht des deutschen Rechts: Sie verkaufen Ihre Immobilie, dürfen sie aber lebenslang selbst bewohnen oder vermieten und behalten die Mieteinnahmen. Sofortige Liquidität – bei maximaler Flexibilität.
Das Wichtigste in Kürze
- ✓Umfassendstes Nutzungsrecht: selbst wohnen oder vermieten (§§ 1030 ff. BGB)
- ✓Mieteinnahmen stehen lebenslang Ihnen zu – auch nach einem Umzug
- ✓Grundbuchgesichert in Abteilung II, bleibt bei jedem Eigentümerwechsel bestehen
- ✓Höherer Kaufpreisabschlag als beim reinen Wohnrecht, dafür mehr Flexibilität
- ✓Nießbraucher trägt gewöhnliche Unterhaltung und laufende Lasten
- ✓Beliebtes Instrument auch bei Schenkung und vorweggenommener Erbfolge
Was ist ein Nießbrauchrecht?
Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 ff. BGB geregelt. Er berechtigt dazu, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen – bei einer Immobilie also selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Erträge zu vereinnahmen. Eingetragen wird er in Abteilung II des Grundbuchs und bleibt dadurch bei jedem Eigentümerwechsel bestehen.
Der Nießbrauch selbst ist nicht übertragbar und nicht vererblich; er endet mit dem Tod des Berechtigten. Die Ausübung kann jedoch Dritten überlassen werden (§ 1059 BGB) – genau das ermöglicht die Vermietung. Im Gegenzug trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung der Immobilie und die laufenden öffentlichen Lasten (§§ 1041, 1047 BGB), etwa Grundsteuer und Versicherungen. Außergewöhnliche Maßnahmen wie eine Dachsanierung fallen dem Eigentümer zu, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.
So läuft der Verkauf mit Nießbrauch ab
Immobilienwert und Mietwert ermitteln
Marktwert und erzielbare Miete bilden die Basis für die Bewertung des Nießbrauchs.
Kapitalwert des Nießbrauchs berechnen
Jahresmietwert × Vervielfältiger nach § 14 BewG, abhängig von Alter und Lebenserwartung.
Vertragsdetails festlegen
Auszahlung, Instandhaltung, Modernisierungen und Rangfolge im Grundbuch werden verhandelt.
Notarielle Beurkundung
Kaufvertrag und Nießbrauchbestellung werden beurkundet, der Nießbrauch erstrangig eingetragen.
Wohnen oder vermieten
Sie nutzen die Immobilie weiter selbst – oder vermieten sie und beziehen die Erträge.
Wie wird der Nießbrauch bewertet?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich aus dem Jahresmietwert der Immobilie multipliziert mit einem Vervielfältiger nach § 14 Bewertungsgesetz, der auf der statistischen Lebenserwartung basiert. Weil der Nießbrauch auch die Vermietung erlaubt, ist er wertvoller als ein reines Wohnrecht – der Abzug vom Marktwert fällt entsprechend größer und der ausgezahlte Betrag kleiner aus.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Berlin mit 400.000 Euro Marktwert und 1.100 Euro monatlicher Kaltmiete gehört einem 72-jährigen Eigentümer. Der kapitalisierte Nießbrauch liegt dann grob bei 150.000 bis 170.000 Euro, sodass etwa 230.000 bis 250.000 Euro zur Auszahlung kommen. Mit höherem Alter steigt der Auszahlungsbetrag, weil die statistische Nutzungsdauer sinkt.
Für wen eignet sich der Verkauf mit Nießbrauch?
Eigentümer, die sich die Option auf spätere Vermietung offenhalten wollen
Senioren, die absehbar umziehen, aber Erträge aus der Immobilie behalten möchten
Eigentümer vermieteter Objekte, die Kapital freisetzen und Einnahmen behalten wollen
Familien, die Vermögensübertragung und Absicherung im Alter kombinieren möchten
Besitzer von Häusern und Wohnungen in Berlin und Brandenburg ab etwa 65 Jahren
Vorteile & Nachteile
Vorteile
- ✓Maximale Flexibilität: selbst nutzen oder vermieten, jederzeit wechselbar
- ✓Mieteinnahmen sichern auch nach einem Auszug laufendes Einkommen
- ✓Lebenslange, dinglich gesicherte Rechtsposition im Grundbuch
- ✓Sofortige Auszahlung ohne Kreditaufnahme
- ✓Auch bei Pflegebedürftigkeit bleibt der wirtschaftliche Wert erhalten
Nachteile
- –Deutlich höherer Abschlag vom Kaufpreis als beim reinen Wohnrecht
- –Gewöhnliche Instandhaltung und laufende Lasten verbleiben beim Nießbraucher
- –Eigentum und Wertsteigerungspotenzial gehen auf den Käufer über
- –Käuferkreis ist kleiner, da die Immobilie langfristig gebunden ist
Recht, Steuern &
Absicherung
Wie jeder Immobilienverkauf wird auch der Verkauf mit Nießbrauch notariell beurkundet; der Nießbrauch sollte erstrangig in Abteilung II des Grundbuchs stehen, damit er auch in einer Zwangsversteigerung Bestand hat. Vertraglich klar geregelt werden sollten Instandhaltungspflichten, Modernisierungen und die Frage, was bei dauerhaftem Auszug geschieht – anders als beim Wohnrecht können Sie beim Nießbrauch dann schlicht vermieten und behalten die Erträge.
Steuerlich gilt: Vermieten Sie als Nießbraucher, versteuern Sie die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Verkaufserlös selbst ist bei zuvor selbst genutzten Immobilien regelmäßig steuerfrei; ansonsten greift die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG. Der Nießbrauch spielt zudem in der Nachlassplanung eine große Rolle: Bei einer Übertragung an Kinder gegen Nießbrauchsvorbehalt mindert sein Kapitalwert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung – ein Gestaltungshebel, den wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durchrechnen.
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