Vorfälligkeitsentschädigung einfach erklärt

Wer seinen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt – typischerweise wegen eines Verkaufs –, muss der Bank ihren Zinsschaden ersetzen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei berechtigtem Interesse wie dem Verkauf der beliehenen Immobilie hat der Kreditnehmer einen Anspruch auf vorzeitige Ablösung (§ 490 Abs. 2 BGB), die Bank darf dafür aber den entgangenen Zins verlangen. Je nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz kommen schnell 5.000 bis 30.000 Euro zusammen.

Berechnet wird meist nach der Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank stellt dem entgangenen Kreditzins die Rendite einer Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen gegenüber. Ersparte Verwaltungskosten und das entfallene Risiko sind anzurechnen; vereinbarte Sondertilgungsrechte mindern die Entschädigung ebenfalls und werden von Banken nicht immer automatisch berücksichtigt – eine Prüfung der Abrechnung lohnt sich.

Vermeidbar ist die Entschädigung nach zehn Jahren Vollauszahlung: Dann kann jedes Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist kostenfrei gekündigt werden (§ 489 BGB). Wer den Verkaufszeitpunkt flexibel wählen kann, sollte diese Frist in die Planung einbeziehen. Steuerlich mindert die Vorfälligkeitsentschädigung bei steuerpflichtigen Verkäufen den Veräußerungsgewinn.