Sondernutzungsrecht einfach erklärt

Das Sondernutzungsrecht weist einem Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung einer Fläche zu, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt – klassisch der Gartenanteil vor der Erdgeschosswohnung, die Dachterrasse oder ein Pkw-Stellplatz im Hof. Die übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen, Eigentümer der Fläche bleiben aber alle gemeinsam.

Begründet wird das Recht durch Vereinbarung – in der Praxis fast immer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Damit es auch jeden späteren Käufer bindet, muss es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sein. Wer eine Wohnung „mit Garten“ kauft, sollte deshalb genau prüfen, ob der Garten wirklich als Sondernutzungsrecht verankert ist oder nur geduldet wird.

Von Bedeutung ist die Abgrenzung zum Sondereigentum: Bauliche Veränderungen auf Sondernutzungsflächen bleiben zustimmungspflichtig, und die Kostenverteilung für die Erhaltung richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung. Seit der WEG-Reform 2020 können Stellplätze auch echtes Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG) – bei älteren Anlagen sind sie dagegen meist als Sondernutzungsrecht ausgestaltet.