Grunderwerbsteuer einfach erklärt

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an und bemisst sich nach dem Kaufpreis (§§ 1, 8 GrEStG). Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest: Berlin erhebt seit 2014 6,0 Prozent, Brandenburg seit Juli 2015 6,5 Prozent – wer ins Berliner Umland ausweicht, zahlt also einen halben Prozentpunkt mehr. Steuerschuldner sind rechtlich beide Vertragsparteien, im Kaufvertrag wird die Zahlung aber praktisch immer dem Käufer auferlegt.

Ohne die Steuer geht nichts im Grundbuch: Erst wenn das Finanzamt die Zahlung mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen. Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe unter 2.500 Euro, Erbschaften und Schenkungen (sie unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer) sowie Verkäufe zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG).

Sparpotenzial bietet die Aufteilung des Kaufpreises: Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna oder Markisen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer und können mit realistischem Zeitwert separat ausgewiesen werden. Die früher übliche Herausrechnung der anteiligen Erhaltungsrücklage beim Wohnungskauf erkennt die Finanzverwaltung seit einem BFH-Urteil aus 2020 dagegen nicht mehr an.