Erbbaurecht einfach erklärt

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG). Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes, nicht aber des Grundstücks – dieses bleibt beim Grundstückseigentümer, häufig Kirchen, Stiftungen oder Kommunen. Vereinbart werden meist Laufzeiten von 50 bis 99 Jahren.

Als Gegenleistung zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins, üblicherweise als Prozentsatz des Bodenwerts pro Jahr, oft mit Wertsicherungsklausel. Das Erbbaurecht erhält ein eigenes Erbbaugrundbuch und kann wie ein Grundstück verkauft, vererbt und belastet werden. Für die Bestellung des Erbbauzinses und Regelungen wie den Heimfall – den Rückfall des Rechts an den Grundstückseigentümer bei Vertragsverstößen – gelten die §§ 9 ff. ErbbauRG.

Beim Kauf einer Erbbaurechtsimmobilie sind Restlaufzeit, Erbbauzins und Entschädigungsregelung bei Zeitablauf (§ 27 ErbbauRG: grundsätzlich mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts) entscheidend für Wert und Finanzierbarkeit.